[摘要]经过多年实践，商改租在建筑功能转换、项目改造和保租房认定等方面已积累一定经验，但土地使用年限仍是影响项目长期运营和资本化退出的重要因素。部分存量商办土地剩余年限较短，项目即使完成改造，也可能面临经营期限不足、资产估值受限以及难以匹配公募REITs存续期等问题。